二手房增值税和个税谁出：交易税费的分担怎么定才不吃亏

先分清纳税义务和费用承担

二手房交易中，增值税、个人所得税、印花税的性质并不相同。按现行政策，个人出售住房产生的增值税，以及个人转让住房产生的个人所得税，均属于卖方转让环节的纳税义务。

实际付款时由谁垫付、最终由谁承担合同项下费用，还需要查看买卖合同和付款安排。合同可以对分担方式作出约定，但这种约定不是法定条款，也不能代替税务机关对税种、税率和税额的认定。

印花税则不同：它以《印花税税目税率表》列明的应税凭证为征税对象，包括合同、产权转移书据和营业账簿。现有政策依据没有进一步说明二手房交易中买卖双方哪一特定方属于具体纳税人，因此不能仅凭“税费各自承担”这句话判断。

增值税：购买不足2年按3%，购买2年以上免征

财政部、税务总局关于个人销售住房增值税政策的公告于2025年12月29日发布，自2026年1月1日起施行。现行口径明确：

• 个人将购买不足2年的住房对外销售，按照3%的征收率全额缴纳增值税；
• 个人将购买2年以上、包含2年的住房对外销售，免征增值税。

这里的3%只适用于个人销售购买不足2年的住房，而且是对该住房全额缴纳，不是面向所有二手房交易的普遍税率，也不是只对所谓“增值部分”征收。公告没有在所给政策摘录中提供具体计税价格公式，不宜自行拿合同价倒算，应以主管税务机关的核定结果为准。

日常所说的“满二免增值税”，只处理增值税条件。判断时应围绕住房的购买时间核验原始资料，而不是把交易签约日或过户日当成政策中的购买时间。满二也不代表个人所得税、印花税等其他税费一并免除。

个税：“满五唯一”不是“满二”的升级条件

个人所得税所说的“满五唯一”，完整政策条件是：个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

它与“购买2年以上免增值税”是两个独立条件：

• 购买时间达到2年以上，适用的是增值税免征规则；
• 自用5年以上并且是家庭唯一生活用房，适用的是个人所得税免征条件。

因此，一套住房即使已经满二，也可能因属于家庭非唯一生活用房而不符合个税免征条件。是否满二，不能代替对“是否唯一生活用房”的核验。

不符合“满五唯一”条件时，一般计税方式是以转让收入额，减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额作为应纳税所得额，按财产转让所得适用20%的税率。20%针对的是计算后的应纳税所得额，不是直接按全部转让收入计算。

如果纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，因而不能正确计算房屋原值和应纳税额，税务机关可以核定征税，即按转让收入的1%核定。1%是资料不足时税务机关可能采用的核定方式，不是普遍税率，也不是买卖双方可以自行选择的计算方法。合同中不宜写成“一律按1%”或“肯定只能按1%”。

增值税与个税如何衔接

个人转让房屋的个人所得税应税收入不包含增值税。纳税人取得房屋时所支付价款中包含的增值税，计入财产原值；计算本次转让所得时，可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

核验时不要简单地把合同总价、增值税和个税基数混在一起。应先区分不含增值税的所得口径，再核对财产原值、转让过程中缴纳的税金及合理费用。是否能够采用1%核定，则取决于原值资料是否完整、准确以及税务机关能否据此正确计算。

印花税：计税依据不包括列明的增值税

印花税的应税凭证包括《印花税税目税率表》列明的合同、产权转移书据和营业账簿。在二手房交易中，应重点核对合同和产权转移书据所记载的金额。

政策对计税依据的规定是：

• 应税合同的计税依据，为合同所列金额，不包括列明的增值税税款；
• 应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据所列金额，不包括列明的增值税税款。

也就是说，印花税计税依据排除的是明确列明的增值税税款。不能把这条规则扩大理解为“只要价款中含增值税，无论是否列明都一律剔除”。现有依据也不支持推算二手房印花税的具体税率或计算金额。

应税凭证应向不动产所在地主管税务机关申报缴纳。合同中若只写一个总金额，却没有区分是否列明增值税，就容易使印花税计税依据产生争议。

合同怎样写，才能减少税费扯皮

以下属于写作建议，不是法定条款，也不是官方合同要求。

首先，把“法定纳税义务人”和“合同项下实际承担方”分开写。增值税和个人所得税属于卖方转让环节的纳税义务；如果双方约定由买方付款，应明确写成“由买方代为支付”或“按双方约定结算”，不要只笼统写“全部税费归买方”。

其次，分税种写明条件：

• 增值税：购买不足2年，按3%征收率全额缴纳；购买2年以上、包含2年，免征。
• 个人所得税：自用5年以上并且是家庭唯一生活用房，符合免征条件；不符合时，区分20%所得计税与资料不足时可能采用的1%核定征税。
• 印花税：核对应税凭证所列金额，不把明确列明的增值税计入计税依据；同时写明双方约定的实际承担和付款安排。

再次，不要使用“满二全部免税”“满五所有税都免”“个税统一1%”之类容易混淆的表述。应分别写明税种和适用条件，并注明最终金额以主管税务机关核定结果及实际缴费凭证核对。

最后，建议把每笔税的承担方、代付方、计算条件和核对凭证分别列出。买方代卖方支付某项税款，不等于该税种的计税条件发生了变化；同样，卖方提交原值资料，也不能自行决定适用20%还是1%。

常见问题

1. 增值税和个税都由卖方缴吗？

按现有政策，二者都是卖方转让住房环节产生的纳税义务。合同现金由谁支付，则应看双方如何约定和安排。

2. 满二是不是所有税都免？

不是。“购买2年以上、包含2年”对应的是免征增值税，不等于免征个税、印花税等其他税费。

3. “满五唯一”具体是什么意思？

必须是个人转让自用5年以上，并且属于家庭唯一生活用房。它与增值税的满二条件相互独立。

4. 个税按1%是普遍规则吗？

不是。只有在原值凭证不完整、不准确，无法正确计算原值和应纳税额时，税务机关才可能实行1%核定征税。

5. 印花税计税依据包含增值税吗？

不包括应税凭证中明确列明的增值税税款；但不能据此推断所有未单独列明的增值税也一律排除。